آیا قانون الزام به ثبت تغییری در شرایط ثبوتی عقود بوجود آورده است؟

در حقوق ایران (بر اساس قانون مدنی و فقه)، شرایط ثبوتی عقود همان ارکانی هستند که برای تشکیل و صحت یه عقد لازم است. برای عقد بیع (که اینجا موضوع بحث است)، این شرایط توی مواد ۱۹۰ و ۳۳۸ قانون مدنی آمده:
قصد و رضا: طرفین باید قصد معامله داشته باشن و راضی باشند.
اهلیت: طرفین باید عاقل، بالغ و رشید باشند.
معین بودن موضوع معامله: مبیع (مال مورد معامله) باید مشخص باشد.
مشروعیت جهت معامله: هدف معامله باید قانونی باشد.
ایجاب و قبول: توافق با لفظ یا عمل شکل بگیرد.
این‌ها ارکان ذاتی و ثبوتی عقد هستند که بدونشون عقد اصلاً تشکیل نمی‌شود یا باطله. حالا بیایم ببینیم قانون جدید الزام به ثبت چه تأثیری رو این موارد دارد.

قانون الزام به ثبت چه می‌گوید؟ قانون جدید می‌گوید:
معاملات اموال غیرمنقول (مثل خرید، فروش، رهن) باید توی سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت بشوند.
اگه ثبت نشوند، این معاملات در دادگاه یا مراجع رسمی پذیرفته نمی‌شوند و هیچ اثر حقوقی ندارند (ماده ۱).
هدفش هم شفافیت، کاهش دعاوی و جلوگیری از کلاهبرداری‌های رایج است.

آیا ثبت جزو شرایط ثبوتی شد؟

حال باید ببینیم این قانون جدید الزام ، ثبت را به‌عنوان یه رکن ذاتی عقد (شرط ثبوتی) آورده یا فقط یه الزام بیرونی (تشریفاتی پیشا عقدی اثباتی) اضافه کرده است:

از نظر قانون مدنی، بیع یک عقد رضایی است و با توافق (ایجاب و قبول) تشکیل می‌شود (ماده ۳۳۸). هیچ شرط ثبوتی‌ای مثل ثبت یا قبض توی مواد ۱۹۰ و ۳۳۸ نیست.
قبلاً ماده ۲۲ قانون ثبت گفته بود که دولت فقط مالکیت ثبت‌شده رو می‌شناسد، ولی این به صحت عقد ربطی نداشت؛ فقط یه الزام برای شناسایی رسمی بود پس استدلال حقوقدانان برجسته چند دهه پیش ما هم با الهام از فقها همین بوده است.

قانون جدید الزام هم می‌گوید بدون ثبت، معامله در مراجع رسمی اثر حقوقی ندارد. مثلاً نمی‌توان دعوای الزام به تنظیم سند یا خلع ید مطرح کرد.اما این قانون صراحتاً نگفته است که «بدون ثبت، عقد باطل است» یا «عقد تشکیل نمی‌شود». فقط گفته معامله بدون ثبت قابل استناد در محاکم قضایی و شبه قضایی نیست.و این یعنی ثبت شرط اعتبار حقوقی شده، نه شرط ثبوتی ذاتی!
تفاوت شرط ثبوتی و شرط تشریفاتی: شرط ثبوتی (مثل قصد و رضا) اگه نباشد، عقد اصلاً وجود پیدا نمی‌کند یا باطل است.
شرط تشریفاتی (مثل ثبت) اگه نباشد، عقد تشکیل می‌شود، ولی آثارش محدود می‌شود که در فقه به آن تضییق گفته می‌شود (برای نظم و مصلحت عمومی) قانون جدید ثبت را به‌عنوان یه تشریفات لازم برای استنادپذیری آورده، نه یه رکن ذاتی که بدونش عقد بیع شکل نگیرد.
مثلاً اگه من و شمت یک زمین را هنوز هم با قولنامه بفروشیم و ثبت نکنیم، از نظر قانون مدنی عقد بیع بین ما درسته و مالکیت منتقل شده، ولی توی دادگاه نمی‌تونیم بهش استناد کنیم. (قاعده اقدام با توجه به پیشرفت آموزش و فناوری)

در  فقه هم، بیع با ایجاب و قبول اثر تملیکی پیدا می‌کند و ثبت جزء ارکانش نیست. قانون جدید هم این اصل فقهی رو نقض نکرده است؛ و فقط یه الزام قانونی برای نظم عمومی اضافه کرده یعنی ایجاد و اثبات از ما (قوه) میخواهی باید معاملات را ثبت کنید.
حالا این یعنی تغییر در شرایط ثبوتی اتفاق افتاده؟
خیر، از نظر ذاتی ابدا: قانون جدید شرایط ثبوتی عقد بیع (قصد، رضا، اهلیت، موضوع معین، مشروعیت) را تغییر نداده است. ثبت را به‌عنوان یه شرط جدید در ارکان اصلی عقد اضافه نکرده است. اگر این کار را می‌کرد، باید صراحتاً می‌گفت «عقد بیع غیرمنقول بدون ثبت باطل است»، که چنین چیزی نگفته است.

با این حال، چون بدون ثبت معاملات هیچ اثر حقوقی‌ای ندارد، عملاً عقد بیع غیرمنقول بدون ثبت بی‌فایده می‌شود. این یک جور تغییر غیرمستقیم است که بیع را از حالت رضایی به تشریفاتی نزدیک کرده (تضییق)، ولی هنوزم از نظر تئوریک، ثبت جزو ارکان ثبوتی نیست. پس عملاً این معنی ا می‌دهد که مالکیت بدون ثبت 'رسمی' نبوده و ناقص است.
در نتیجه ثبت شرط صحت ذاتی نیست، ولی شرط کمال و اعتبار عملي است و قانون الزام به ثبت در این شرایط ثبوتی عقود (ارکان ذاتی مثل قصد و رضا) تغییری نداده است. فقط یک الزام تشریفاتی اضافه کرده که بدونش، عقد اثر حقوقی نمی‌دهد و اثر اثباتی دارد نه ثبوتی . پس از نظر حقوقی، ثبت هنوز جزء ارکان ثبوتی نیست، بلکه یک شرط بیرونی برای استنادپذیری و رسمیت است.

به قلم: هومن باقری