با افزایش چشمگیر معاملات املاک در سالهای اخیر، اختلاف متراژ به یکی از شایعترین دلایل بروز دعاوی حقوقی میان خریداران و فروشندگان تبدیل شده است. آگاهی از حقوق قانونی خود در چنین شرایطی نه تنها از ضررهای مالی هنگفت جلوگیری میکند، بلکه مسیر قانونی روشنی برای احقاق حق پیش پای شما میگذارد. در این مقاله جامع، به بررسی مواد ۳۵۵ و ۳۸۶ قانون مدنی، شرایط فسخ معامله، حقوق خریدار و فروشنده و رویههای قانونی لازم میپردازیم.
اختلاف متراژ: از توافق تا تنش حقوقی
اختلاف متراژ زمانی رخ میدهد که مساحت قیدشده در قرارداد یا مفاد توافق شفاهی طرفین، با مساحت واقعی ملک تفاوت داشته باشد. این تفاوت میتواند به صورت کسری متراژ (ملک کوچکتر از مقدار توافق شده) یا اضافهتراژ (ملک بزرگتر از مقدار توافق شده) باشد. نکته کلیدی اینجاست که آیا متراژ، "شرط اساسی" معامله محسوب میشده است یا خیر. معمولاً در معاملات ملک، مساحت یکی از اوصاف اصلی و مؤثر در تصمیمگیری و قیمتگذاری است.
ماده ۳۵۵ قانون مدنی؛ ستون فقرات حقوقی فسخ به دلیل اختلاف متراژ
ماده ۳۵۵ قانون مدنی به صراحت حکم این اختلاف را بیان کرده است:
«اگر مبیع با شرط مقدار معین فروخته شده باشد و بعد از تسلیم معلوم شود که کمتر از مقدار شرط شده است، مشتری حق دارد که معامله را فسخ کند یا به نسبت نقصان، از ثمن بگیرد و همچنین است حکم اگر زیادتر باشد لکن در این صورت بایع است که حق فسخ دارد.»
تحلیل حقوق خریدار در صورت کشف کسری متراژ
بر اساس این ماده، اگر پس از معامله مشخص شود مساحت ملک از مقدار توافقشده کمتر است، خریدار دو راه قانونی پیش رو دارد:
۱. فسخ کامل معامله: خریدار میتواند کل قرارداد را فسخ کند و تمام مبلغ پرداختی (ثمن) را از فروشنده پس بگیرد.
۲.مطالبه قیمت متناسب با کسری: خریدار میتواند معامله را حفظ کند اما مبلغی معادل ارزش متراژ کمشده را از فروشنده دریافت نماید. (مثلاً اگر ملک ۱۰۰ متر مربع به قیمت ۱ میلیارد تومان فروخته شده، اما ۹۰ متر مربع باشد، خریدار میتواند ۱۰۰ میلیون تومان از قیمت را پس بگیرد).
انتخاب هر یک از این دو راه، به اختیار خریدار است.
تحلیل حقوق فروشنده در صورت کشف اضافهتراژ
اگر ملک بزرگتر از مقدار توافقشده باشد، این فروشنده است که صاحب حق میشود. او نیز دو گزینه دارد:
۱. فسخ معامله: فروشنده میتواند معامله را فسخ کند.
۲.دریافت بهای متراژ اضافی: طرفین میتوانند توافق کنند که خریدار، بهای متراژ اضافی را به فروشنده پرداخت کند. در صورت عدم توافق، حق فسخ برای فروشنده باقی است.
تکمیل کننده حکم: مواد ۳۸۵ و ۳۸۶ قانون مدنی و مسئله خسارت
مواد ۳۸۵ و ۳۸۶ قانون مدنی مکمل احکام ماده ۳۵۵ هستند و به مسئله مهم جبران خسارات میپردازند. مطابق این مواد، در صورت فسخ معامله (چه توسط خریدار و چه فروشنده)، رابطه مالی طرفین باید به حالت قبل بازگردد. اما این بازگشت، صرفاً به معنای پس دادن پول و ملک نیست.
فروشنده متعهد است علاوه بر ثمن (قیمت پرداختی)، موارد زیر را نیز به خریدار بازگرداند یا جبران کند:
· هزینههای انجام معامله: مانند کارمزد دفاتر اسناد رسمی، هزینههای ثبت و ...
· مصارف متعارف: هزینههایی که خریدار به طور معمول برای ملک انجام داده است (مانند هزینههای تعمیرات جزئی، عوارض شهرداری پرداختی و ...).
· خسارات وارده: خریدار میتواند خسارات دیگری که به طور مستقیم ناشی از این معامله و فسخ آن متحمل شده است (مانند هزینه کارشناسی رسمی، کارمزد بنگاه معاملات ملکی، هزینههای رفتوآمد و حتی تفاوت قیمت بازار در صورت افزایش) را نیز با ارائه مدارک، از فروشنده مطالبه نماید.
مورد ویژه: قراردادهای پیشفروش ساختمان
برای جلوگیری از اختلافات فراوان در آپارتمانهای نوساز، قانونگذار در ماده ۷ قانون پیشفروش ساختمان، مقررات خاص و شفافتری وضع کرده است:
· اختلاف تا ۵٪: اگر اختلاف متراژ بین ۹۵٪ تا ۱۰۵٪ مساحت قیدشده در قرارداد باشد، هیچیک از طرفین حق فسخ ندارند. تنها تنظیم حساب نهایی برای متراژ اضافی یا کسری (به نرخ توافق شده) انجام میگیرد.
· اضافهتراژ بیش از ۵٪: اگر مساحت واقعی بیش از ۱۰۵٪ باشد، این خریدار است که حق فسخ دارد.
· کسری متراژ بیش از ۵٪: اگر مساحت واقعی کمتر از ۹۵٪ باشد، پیشخریدار میتواند معامله را فسخ کند یا خسارت به نرخ روز (و نه نرخ زمان قرارداد) دریافت نماید. این حق یک امتیاز مهم برای خریدار محسوب میشود.
روند قانونی طرح دعوا و شکایت
اگر راه حل مسالمتآمیز میسر نشد، باید مسیر قانونی را طی کنید:
۱. دادخواست حقوقی: اصلیترین راه، تقدیم دادخواست حقوقی به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. در دادخواست، باید به صراحت درخواست خود (فسخ معامله، مطالبه مابهالتفاوت یا خسارت) را قید و به ماده ۳۵۵ قانون مدنی استناد کنید. ارائه گزارش کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین دقیق متراژ، مدرکی کلیدی است.
۲.شکایت کیفری: در مواردی که عناوین کیفری مانند تقلب (فریب دادن عمدی طرف مقابل) یا کلاهبرداری محرز باشد، میتوان شکواییه کیفری تنظیم کرد. موفقیت در این مسیر منوط به اثبات سوءنیت و قصد فریب فروشنده است.
۳.رأی دادگاه: دادگاه با بررسی مدارک، استماع اظهارات طرفین و نظر کارشناس، تشخیص میدهد که آیا متراژ وصف اساسی معامله بوده یا خیر و سپس حکم به فسخ، پرداخت مابهالتفاوت و/یا خسارت میدهد.
جمعبندی و راهکارهای پیشگیرانه
اختلاف متراژ یک چالش حقوقی رایج اما قابل مدیریت است. ماده ۳۵۵ قانون مدنی حق فسخ یا جبران را به طرف متضرر میدهد و مواد ۳۸۵ و ۳۸۶ ضمانت اجرای کاملتری از جمله پرداخت خسارت را ایجاد میکنند.
برای پیشگیری از ورود به این دعاوی پرهزینه و زمانبر، این اقدامات را جدی بگیرید:
· تنظیم سند رسمی: تا حد ممکن معامله را در دفتر اسناد رسمی و با تنظیم سند رسمی انجام دهید. در صورتحساب منضم به سند، مشخصات و متراژ دقیق قید میشود.
· درج شروط دقیق در قراردادهای عادی: در قراردادهای مقدماتی یا عادی، مساحت دقیق ملک (ترجیحاً بر اساس سند مالکیت یا نقشههای تأییدشده) را قید کنید. همچنین شرط کنید که "متراژ از شرایط اساسی و جزء اوصاف مبیع" است.
· اخذ استعلام و بررسی سند: قبل از معامله، استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک و بررسی دقیق مفاد سند مالکیت را فراموش نکنید.
· کارشناسی قبل از خرید: در صورت امکان، از یک کارشناس رسمی یا فرد متخصص بخواهید متراژ ملک را قبل از نهاییکردن معامله بررسی کند.
آگاهی از این حقوق و دقت در مرحله انعقاد قرارداد، بهترین سپر دفاعی در بازار پرچالش املاک است. در صورت مواجهه با اختلاف، با جمعآوری مدارک و مشورت با یک وکیل پایه یک دادگستری متخصص در املاک، مسیر قانونی را به شکلی مؤثر طی کنید.
دیدگاه خود را بنویسید