• چارچوب هنجاری: از ماده ۲۰ تا ماده ۱۵
    • ماده ۲۰ قانون پیش‌فروش ساختمان، برای اختلافات ناشی از پیش‌فروش، سازوکاری از جنس «داوری اجباریِ قانونی» پیش‌بینی کرده بود؛ یعنی حتی بدون تراضی خصوصی، اختلاف باید به داوری می‌رفت.
    • به‌موجب ماده ۱۵ قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، اصل بر مراجعه به محاکم و ارجاع به داوری فقط با تراضی طرفین معنا می‌یابد. بدین‌ترتیب، اجبار قانونی به داوری در معاملات غیرمنقول نفی شده است.
    • نتیجه منطقی: به میزان تعارض، بخش «داوری اجباری» ماده ۲۰ منسوخ ضمنی تلقی می‌شود. به بیان دیگر، «داوری اجباری» دیگر نمی‌تواند مبنای صدور قرار عدم استماع باشد.
  •  پاسخ به پرسش کلاسیک: «قراردادها تابع قانون زمان خودشان نیستند؟»
    • بله؛ در قلمرو حقوق و تعهدات ماهوی (ایجاد، انتقال، سقوط تعهد، آثار قرارداد)، اصل بر عدم عطف قانون به گذشته است و قرارداد تابع قانون زمان انعقاد خود باقی می‌ماند (مواد ۱۰ و ۲۱۹ و اصل ماده ۴ قانون مدنی).
    • اما قواعد شکلی/صلاحیتی (آیین دادرسی، قابلیت استماع، مرجع رسیدگی) به‌محض لازم‌الاجرا شدن، بر دعاوی در جریان حکومت می‌کنند. «الزام یا عدم الزام به داوری» از سنخ قواعد شکلی/مرجعی است؛ لذا دادگاه پس از لازم‌الاجرا شدن ماده ۱۵ نمی‌تواند صرفاً به اتکای اجبار سابق، دعوا را غیرمسموع اعلام کند. این جمع با اصل ۱۵۹ قانون اساسی (مرجع رسمی تظلمات: دادگستری) نیز همسوست.
  • عام مؤخر در برابر خاص مقدم؛ چگونه تعارض را حل کنیم؟
    • قانون پیش‌فروش، خاصِ حوزه پیش‌فروش است و ماده ۱۵، عامِ معاملات غیرمنقول. قاعده مشهور می‌گوید «خاص مقدم، بر عام مؤخر مقدم است» مگر اینکه تعارض آمره و غیرقابل جمع باشد یا قانون مؤخر با عبارت‌های حاکمیتی (مثل «علی‌رغم سایر قوانین») قصد نسخ داشته باشد.
    • از آنجا که ماده ۱۵ با لحن آمره اصل مراجعه به محاکم را تثبیت و ارجاع اجباری غیر مبتنی بر تراضی را نفی می‌کند، جمع با داوری اجباریِ ماده ۲۰ ممکن نیست. بنابراین در حد تعارض، اراده قانون‌گذار مؤخر مقدم است. رویه‌ای که رأی تجدیدنظر شما برگزیده، دقیقاً بر همین بنیاد استوار است.
  • تفکیک ضروری: داوری اجباریِ قانونی در برابر شرط داوریِ قراردادی
    • آنچه به‌موجب ماده ۱۵ زایل می‌شود «اجبار قانونی به داوری» است؛ نه هر توافق خصوصی بر داوری. بنابراین:
      • اگر قرارداد پیش‌فروش به‌طور صریح و معتبر (مطابق مواد ۴۵۴ تا ۴۸۲ ق.آ.د.م) شرط داوری داشته باشد و قانون جدید چنین شرطی را صریحاً بی‌اعتبار نکرده باشد، در صورت ایراد به‌موقع خوانده، می‌تواند مانع ورود دادگاه به ماهیت شود.
      • اگر تنها مستند داوری همان «الزام قانونیِ ماده ۲۰» بوده، پس از ماده ۱۵ دیگر قابلیت استناد ندارد و دعوا باید در دادگاه رسیدگی ماهوی شود.
    • نکته عملی: حتی در وجود شرط داوری قراردادی، ایرادات شکلی مانند عدم تعیین داور/مرجع تعیین، سقوط حق ایراد به‌سبب ورود در ماهیت، یا مخالفت موضوع با داوری قابل بررسی است.
  • ۵) آثار عملی برای وکلا و قضات
    • در لوایح اعتراض به قرار عدم استماع، به سه محور استناد کنید: الف) ماده ۱۵ و اصل ۱۵۹ قانون اساسی؛ ب) ماهیت شکلی/فوری قواعد صلاحیت؛ ج) تفکیک داوری اجباری قانونی از شرط داوری قراردادی.
    • درباره نوع تصمیم، با زوال مبنای داوری اجباری، صدور «قرار» وجاهت ندارد؛ دادگاه باید وارد ماهیت شود. اگر شرط داوری قراردادی معتبر احراز شد، آنگاه بحث قابلیت استماع به‌استناد ق.آ.د.م متفاوت است.
    • به استدلال «عام مؤخر/خاص مقدم» پاسخ دهید: با تأکید بر آمره بودن ماده ۱۵ و عدم امکان جمع عملی با داوری اجباری.
  • جمع‌بندی
    • تحلیل حقوقی دلالت دارد که پس از ماده ۱۵ قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، دیگر نمی‌توان صرفاً به اجبار قانونیِ ماده ۲۰ پیش‌فروش استناد کرد و قرار عدم استماع داد. رأی تجدیدنظر که نقض و رسیدگی ماهوی را مقرر کرده، با اصول آیین دادرسی و حق دسترسی به دادگاه همسوست. تنها جایی که هنوز می‌توان از داوری بهره برد، جایی است که «تراضی معتبر» وجود دارد و قانون جدید آن را منع نکرده باشد. این تفکیک، هم وفادار به اراده قانون‌گذار مؤخر است و هم به آزادی قراردادی طرفین